Регистрация прав собственности на здание и все помещения в нем

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

Статья 40 . Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 40 настоящего Федерального закона

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ статья 40 дополнена частью 3.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

3.1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в часть 4 статьи 40 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в часть 6 статьи 40 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Согласно письму Минэкономразвития России от 21 марта 2017 г. N ОГ-Д23-3309 положения части 6 статьи 40 настоящего Федерального закона не применяются в случае, если в результате реконструкции здания (сооружения) не требуется осуществление государственного кадастрового учета расположенных в нем помещений, машино-мест (в связи с их изменением, созданием, образованием)

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в часть 7 статьи 40 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в часть 8 статьи 40 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

Информация об изменениях:

Часть 9 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Информация об изменениях:

Статья 40 дополнена частью 11 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

Информация об изменениях:

Статья 40 дополнена частью 12 с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

Читать еще:  Разрешение на покупку нарезного оружия 2018

Регистрация прав собственности на здание и все помещения в нем

1. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут передаваться собственником в пользование другим лицам для проживания граждан на основании договора.

2. К жилым помещениям могут быть отнесены только помещения, пригодные для проживания. Пригодность помещения для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством.

К числу жилых помещений не могут быть отнесены вспомогательные помещения.

3. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Статья 298 2 . Виды жилых помещений

1. Жилыми помещениями признаются квартира и комната.

2. Квартирой признается жилое помещение из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений с отдельным входом, которое составляет обособленную часть здания. Право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации.

3. Комнатой признается жилое помещение, расположенное в квартире.

Право собственности на комнату возникает с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на комнату прекращает право собственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственник квартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности на расположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом.

4. Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, признается коммунальной.

Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок.

Вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществом собственников комнат.

Статья 298 3 . Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения.

2. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Статья 298 4 . Основные положения о праве собственности на нежилые помещения

1. Нежилым помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан.

2. Собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещение в целях, которые нарушают права и интересы лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности, размещать в нем промышленное производство.

Статья 298 5 . Общее имущество здания

1. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.

2. Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением.

3. Вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и интересы собственников иных помещений.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли, определяемому в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Собственники помещений не вправе отчуждать, а также иным образом распоряжаться общим имуществом здания, если иное не предусмотрено законом.

4. Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество здания пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания.

Размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке.

5. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение.

Собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания.

6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правила настоящей статьи применяются к земельному участку под зданием, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, а также к общему имуществу коммунальной квартиры.

Статья 298 6 . Права собственников помещений на земельный участок под зданием

1. Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом.

2. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен кадастровый учет, собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими здания, а также объектов, входящих в состав общего имущества здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц.

Статья 298 7 . Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения:
— указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.

Необходимые документы

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр.

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

Читать еще:  Что входит в обязанности продавца ювелирного

Процедура оформления регистрации права собственности

В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 2000 руб., организациями — 22000 руб. При этом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности.

Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку.

Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если же в ходе правовой экспертизы будет обнаружено, что представленный пакет документов неполон, или в поданных документах присутствуют ошибки, Вам будет отказано в регистрации права собственности. В этом случае Вам придется по новой готовить пакет необходимых документов и снова подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости.

По российскому законодательству срок оформления регистрация права на недвижимое имущество составляет 30 дней.

Осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение (здание, сооружение) Вы можете как самостоятельно, так и через доверенное лицо. Оптимальным выбором будет доверить эту процедуру опытному юристу по недвижимости — это обезопасит Вас от ошибок, из-за которых можно получить отказ в регистрации и потратить впустую много времени и нервов. Со стоимостью услуг по регистрации права собственности в юридической фирме «Логос» вы можете ознакомиться в соответствующем разделе.

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический и кадастровый учет проводился и т.п. При этом права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок. Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию — отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Государственная регистрация ранее возникшего права сегодня необходима еще и потому, что отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости является основанием для приостановления совершения любых регистрационных действий по объекту (ст.26, 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015). Согласно ст. 1 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, если Вы намерены передать свое право новому лицу, обременить (ограничить) свое право (например, передать в залог), совершить сделку с недвижимым имуществом, Вам необходимо привести документы о собственности на объект в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Следует также обратить внимание на случаи реорганизации юридических лиц путем преобразования закрытого акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью и связанной с этим судьбы объектов недвижимости. В законодательстве и комментариях специалистов пока не сформировано однозначное мнение по данному вопросу. Но практика Управлений Росреестра как Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области придерживается четкой позиции, которая заключается в следующем. Если ЗАО на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества, необходима государственная регистрация права собственности ООО на данные объекты недвижимого имущества. Государственная пошлина должна уплачиваться в размерах, установленных Налоговым кодексом РФ как за государственную регистрацию прав.

Технические планы и перепланировка

Раздел здания на помещения (2019)

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Нюансы образования помещений в здании

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

  • вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
  • для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

  • выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
  • при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Комментарий специалиста. Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды. С 2017 года такой учет возможен только при регистрации аренды или иного обременения на часть объекта недвижимости, провести временный учет без регистрации сделки по нему сейчас нельзя.

Если вам необходимо помощь опытных специалистов и кадастровых инженеров, чтобы провести образование, раздел или выдел новых помещений, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы выполним полный комплекс технических работ на объектах недвижимости, поможем оформить право собственности на вновь созданное помещение.

Как оформить образование помещений

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Читать еще:  Травматическое оружие оса нужно разрешение каталог и цены в москве

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
  • инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
  • в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
  • если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
  • результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Комментарий эксперта. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и межевание, быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

В 2019 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

  • общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
  • каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
  • каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Раздел здания для регистрации аренды в 2019 году

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.

Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)

Решение:

  • Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
  • В графической части выделяется часть под аренду.
  • Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
  • По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.

Бывают и другие случаи.

Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:

Пример.

Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2.

Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)

Решение:

  • Разрабатывается технический план здания.
  • В графической части выделяется часть этажа под аренду.
  • Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
  • По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Регистрация права на здание в силу закона

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

На какие статья закона нужно сослаться в заявление как на основания регистрация права собственности на здание в данном случае.

На пункт 6 статью 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым, в случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Заявление будет называться:

Заявление о прекращении права собственности на все помещения в здании (сооружении) с одновременной государственной регистрацией права собственности на такое здание (сооружение)

Конечная формулировка в заявлении будет примерно такой:

… руководствуясь ст. ст. 14 — 18, 21, 29, ч. 6 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявляет о прекращении права собственности на все помещения в указанном здании (сооружении) и просит одновременно осуществить государственную регистрацию права собственности на данное здание (сооружение).

Примерная форма такая:

Я так понял, что Вам и нужно было именно процедурное основание:

На какие статья закона нужно сослаться в заявление как на основания регистрация права собственности на здание в данном случае.

Материальная норма общая, потому что в результате «схлопывания» нескольких помещений возникнет новый объект права собственности —

Статья 219 ГК РФ Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Но на неё не нужно ссылаться в заявлении на регистрацию. В заявлении нужно ссылаться на те нормы, которые уже указал:

ст. ст. 14 — 18, 21, 29, ч. 6 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

В кадастре недвижимости какое основание возникновения права собственности на здание будет указано? Указать ст. ст. 14 — 18, 21, 29, ч. 6 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» невозможно, так как это норма регулирует возможность регистрации права. Статья 209 ГК РФ не подходит, это не вновь созданное имущество.

Алекс, я если честно не совсем понимаю, какие ещё нормы нужно указывать. Возникнет новый объект права собственности, документом основанием будет — заявление собственника, основание регистрации — ч. 6 ст 41 N 218-ФЗ, материально правовая норма — 219 ГК. Другой нормы, которая бы регулировала «юридическое», а не фактическое создание объекта — нет.

Такое же рассуждение, например используется в налоговой сфере (это естественно, никакого отношения к регистрации не имеет, просто как пример использования этой же логики):

Письмо Минфина России от 07.06.2012 N 03-04-05/9-697)

Из рассматриваемого обращения следует, что налогоплательщик владеет более трех лет на праве собственности тремя комнатами в четырехкомнатной квартире. В марте 2012 г. налогоплательщик приобрел в собственность четвертую комнату в указанной квартире. В настоящее время налогоплательщик планирует объединение принадлежащих ему двух объектов права собственности (комнат) в единый объект — квартиру, которую впоследствии планирует продать.

То есть в результате объединения комнат возникнет новый объект права собственности.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, право собственности на новую квартиру возникнет с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector